طرح آشیان در برابر بازار اجاره‌ی تهران: کمک برای چه کسانی؟

طبق گزارش چند رسانه‌ی اقتصادی، در حالی‌که سقف قانونی افزایش اجاره‌بها برای تمدید قرارداد در تهران برای سال ۱۴۰۵ روی ۲۷ درصد (و در سایر شهرها ۲۳ درصد) تعیین شده، ارقام واقعی قراردادهای جدید در بازار، در بسیاری از محله‌های تهران، فاصله‌ی چشمگیری با این سقف دارد — چون این محدودیت فقط شامل تمدید قرارداد با مستأجر قبلی می‌شود، نه قراردادهای تازه.

ارقام واقعی بازار اجاره

بر اساس گزارش‌های مرداد ۱۴۰۵، در مناطقی مثل ۸، ۱۳ و ۱۴ تهران، میانگین ودیعه‌ی پیشنهادی برای واحدهای معمولی به حدود ۸۱۲ میلیون تومان همراه با اجاره‌ی ماهانه‌ی حدود ۱۲ میلیون تومان رسیده است. در مناطق مرکزی و شمالی‌تر، ارقام بسیار بالاتر می‌رود؛ برای نمونه، در منطقه‌ی ۵ (شمیران)، ودیعه‌هایی در حدود یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان همراه با اجاره‌ی ماهانه‌ی نزدیک به ۳۰ میلیون تومان گزارش شده است.

وام ودیعه: کمکی که معمولاً کفاف نمی‌دهد

بانک مرکزی سقف وام ودیعه‌ی مسکن را برای تهران به ۳۶۵ میلیون تومان افزایش داده است (در برابر ۲۸۰ میلیون تومان برای مراکز استان‌ها، ۱۸۵ میلیون تومان برای سایر شهرها، و ۷۵ میلیون تومان برای مناطق روستایی). اما در برابر میانگین ودیعه‌های ۸۰۰ میلیون تا بیش از یک میلیارد و نیم تومانی که در بالا اشاره شد، این وام معمولاً کمتر از نیمی از نیاز واقعی مستأجر تهرانی را پوشش می‌دهد.

طرح آشیان چیست؟

در همین فاصله‌ی میان قیمت واقعی بازار و ابزارهای حمایتی موجود، طرح تازه‌ای با عنوان «آشیان» معرفی شده که مسکن اجاره‌ای را با نرخی پایین‌تر از بازار، برای گروهی مشخص از خانواده‌ها فراهم می‌کند. مخاطب این طرح، زوج‌هایی هستند که در پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند (و ازدواج اول محسوب می‌شود)، در دهک‌های درآمدی ۱ تا ۶ قرار دارند، «فرم ج سبز» دارند (یعنی پیش‌تر از هیچ کمک مسکن دولتی استفاده نکرده‌اند)، و مالک هیچ ملک مسکونی‌ای نیستند.

برای نمونه، برای یک واحد یک‌خوابه در محدوده‌ی خیابان قزوین تهران، با ودیعه‌ی بازار ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره‌ی ماهانه‌ی ۱۲ میلیون تومان، سهم متقاضیان واجد شرایط بر اساس دهک درآمدی متفاوت است:

• دهک‌های ۱ و ۲: ودیعه ۱۷۵ میلیون تومان، اجاره‌ی ماهانه ۴.۲ میلیون تومان
• دهک‌های ۳ و ۴: ودیعه ۲۲۵ میلیون تومان، اجاره‌ی ماهانه ۵.۴ میلیون تومان
• دهک‌های ۵ و ۶: ودیعه ۲۷۵ میلیون تومان، اجاره‌ی ماهانه ۶.۶ میلیون تومان

به‌این‌ترتیب، متقاضیان واجد شرایط، بسته به دهک درآمدی‌شان، چیزی میان ۳۵ تا ۵۵ درصد نرخ بازار منطقه را پرداخت می‌کنند. مدت اجاره حداکثر پنج سال است و این طرح به مالکیت تبدیل نمی‌شود. فاز نخست طرح در استان‌های مازندران، قزوین و مرکزی آغاز شده و اکنون به تهران و خراسان رضوی هم گسترش یافته؛ ظرفیت فاز اول در حدود ۱۱ هزار واحد از مجموع ظرفیت ۷۵ هزار واحدی طرح در کل کشور اعلام شده است.

چه کسانی از این طرح جا می‌مانند؟

دامنه‌ی این طرح، عمداً محدود تعریف شده است: کسانی که بیش از پنج سال از ازدواجشان گذشته، افرادی با سابقه‌ی ازدواج مجدد، کسانی که پیش‌تر هر نوع کمک مسکن دولتی دیگری دریافت کرده‌اند، و مجردها، همگی خارج از این طرح باقی می‌مانند. از نظر مقیاس هم، ظرفیت ۱۱ هزار واحدی فاز نخست، در برابر حجم واقعی تقاضای اجاره در تهران — جایی که حتی تعداد قراردادهای رسمی ثبت‌شده در برخی ماه‌ها به کمتر از سه هزار فقره رسیده — رقم کوچکی است.

جمع‌بندی

طرح آشیان، برای گروه مشخصی از زوج‌های جوان که واجد شرایطش هستند، کمک واقعی و قابل‌توجهی است — به‌ویژه در شهری که فاصله‌ی میان دستمزد و اجاره‌بها هر سال بیشتر می‌شود. اما برای اکثریت بزرگ مستأجران تهرانی که در این چارچوب محدود نمی‌گنجند، بازار همچنان همان بازاری است که ارقام آن در ابتدای این گزارش آمد — بازاری که ابزارهای حمایتی موجود، دست‌کم در مقیاس فعلی‌شان، هنوز نتوانسته‌اند فاصله‌ی چشمگیری با آن ایجاد کنند.